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　　21世纪经济报道 吴抒颖

　　屡生风波的华侨城，再度被市场关注。

　　2023年12月18日，中央纪委国家监委官网信息显示，华侨城集团原党委常委、副总经理陈剑涉嫌严重违纪违法，目前正接受中央纪委国家监委驻国务院国资委纪检监察组和广东省深圳市监委纪律审查和监察调查。

　　陈剑曾任华侨城房地产董事长、党委书记，被业界认为是曾经的华侨城地产“一把手”。他的职业生涯基本在华侨城度过，不过早在7年前的2016年，陈剑就已经淡出华侨城的管理层，此后也鲜见其活跃。

　　陈剑被查是久远的记忆，但华侨城今年也并不太平。地产业务持续承压，文旅业务略有起色，却在今年10月因为意外事故而蒙上阴影；在央企阵营中，华侨城的失意失落难以掩饰。

　　迷茫中的华侨城，努力寻找前方航向。

　　大宗抛售

　　这两个月来，华侨城的主题之一是“出清”资产。

　　2023年11月28日晚间，华侨城将南京建邺一宗地块摆上货架，起拍价为2.48亿元。这是一宗用途为零售商业、商务金融、商务金融（酒店式公寓）的地块，是华侨城南京欢乐海岸的组成部分，目前尚未开工。

　　在这宗资产之前，华侨城集团旗下的华侨城（亚洲），也将它在上海的地标项目上海宝格丽酒店挂牌转让，这宗资产包包括宝格丽酒店房产主体及其它建筑、配套用房及配套车位，建筑面积合计约3.52万平方米。转让底价24.3亿元，华侨城（亚洲）预计，这宗交易可获利5700万元。

　　这宗资产，过去三年没有为华侨城带来正向的收益。根据华侨城的披露，2021年、2022年及2023年上半年，宝格丽酒店系列资产实现收入分别为2.49亿元、1.40亿元、1.19亿元，除税后亏损1076.8万元、5225.1万元、690万元。

　　这也是华侨城（亚洲）对宝格丽系列资产的又一次出让。今年4月，华侨城（亚洲）就将上海华侨城公寓的过半股权转让予世纪华通（维权）旗下附属公司，作价6.12亿元。

　　华侨城的出让史，不仅止于这两宗。2023年11月17日，西安华侨城还挂牌转让了“曲江新区太平坊项目”，转让底价11.45亿元，标的物具体位置位于西安曲江新区慈恩路以南、慈恩东路以东，土地面积4.13万平方米。

　　这是一宗由华侨城于2021年摘得的项目。其时，华侨城以8.5亿元的地价摘得这宗约62亩的商服用地，但之后开发缓慢。根据转让公告，截至目前，转让方对标的资产投资额未达总投资额的25%。

　　出清何故？

　　频繁地转让项目，华侨城方面此前给出的回应是回笼资金及聚焦主业。

　　一位关注华侨城的房企分析师则对21世纪经济报道记者表示，“华侨城前几年步子迈得大，但这几年越做越小，战略也很摇摆，文旅投得多产得少，其间‘淡化房地产’也导致它这两三年拿地不给力，现在卖项目推测跟资金面也有关系，市场现在对它也不是很关注。”

　　文旅项目的大肆扩张却未带来相应收益，是华侨城高速奔跑时期的印记。

　　可供对比的是，2017年，华侨城集团与西安市人民政府签订全面战略合作协议，华侨城将利用多年在城市综合规划运营方面的经验，进行文化旅游综合开发，复兴西安古都文化风韵，打造大西安文化旅游新高地，预计总投资约2380亿元。

　　2018年7月，华侨城集团召开“云南大会战启动大会”，华侨城集团所属云南集团、云南世博集团、云南文投集团三家企业与云南省各州市县政府、国内各大型企业集体签约60余个项目，涉及逾千亿签约金额。

　　这些项目的加入，并没有让华侨城账面变得好看。在2022年的年报中，云南华侨城项目计提金额是1.67亿元，华侨城解释原因是可收回金额低于账面价值。

　　一位了解华侨城的人士也对21世纪经济报道记者分析表示，华侨城不断转让项目，是之前大肆投资的结果。“华侨城之前在云南、西安动辄就是千亿的投资，这些项目的运营并没有很好，导致它的资金链很紧张，各地项目有一些经营得并不好，现在转让的虽然不都是这些项目，但是其实就是在填坑，因为文旅整体都不好做。”

　　地产失速

　　根据华侨城今年11月对投资者的回应，华侨城未来将聚焦旅游、房地产两大主业，其中将推动房地产业务向“市”而生，践行“一体两翼三功能”发展模式，在市场竞争中苦练内功、强身健体。

　　房地产作为主业的重要基础是，它有足够的土地储备可供发展和腾挪。但是，在频繁的出让项目后，华侨城本就不富余的土地储备“雪上加霜”，加之土地拓展步伐缓慢，房地产主业的未来难料。

　　去年以来，华侨城也并没有像其他央企一般，凭借资金优势逆市而上，它没有频繁现身于公开土地市场，也并未参与大宗收并购。今年以来，华侨城可查的拿地动作主要是四宗，分别位于成都、佛山和无锡，总斥资约71亿元。

　　根据中报，截至6月末，华侨城累计土地储备面积1444.68万平方米，总计容建筑面积2358.10万平方米，剩余可开发计容建筑面积1144.55万平方米，相比起年初的1151.89万平方米，还略有缩减。

　　在此期间，华侨城的销售情况也并不亮眼。

　　华侨城近期发布的公告显示，2023年11月，其实现合同销售面积21.9万平方米，合同销售金额36.9亿元；2023年前11个月，其累计实现合同销售面积190.1万平方米，同比减少20%；合同销售金额381.2亿元，同比减少24%。

　　面对销售的落后，华侨城管理层表示，从市场端来看，短期内压力仍然存在。公司积极推动各线城市项目的销售去化，强化对市场的监控，及时根据市场变化情况采取灵活的销售策略。

　　销售和拿地两端均未发力，华侨城的财报也乏善可陈。

　　根据公告，华侨城去年全年录得营收767.7亿元，当年的净利润为亏损109亿元；今年前三季度，华侨城继续失速，期内录得33.47亿元的净亏损。

　　华侨城在三季报中解释称，亏损的原因一是适应市场环境、加快销售去化，公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略，带来部分价值折损；二是其他因素导致公司业绩下滑，包括因联营公司亏损导致投资收益减少、其他收益减少、财务费用增加等。

　　文旅蒙尘

　　华侨城的业绩构成中，今年上半年文旅反超地产，成为最主要的来源。根据财报，今年上半年，华侨城旅游综合业务贡献营收103.06亿元，房地产业务贡献营收90.89亿元。

　　被华侨城视作是主业之一的文旅板块，本来今年已经逐渐回归正常的经营轨道。今年前11个月，华侨城旗下文旅企业合计接待游客8727万人次，较去年同期增长47%。

　　但是，今年10月，一起意外事故让华侨城文旅板块增添了变数。

　　今年10月27日，深圳欢乐谷过山车“雪域雄鹰”项目发生车辆碰撞事故，10月28日，欢乐谷闭园两天开展全园安全大检查。10月31日，针对深圳华侨城欢乐谷旅游公司过山车车辆碰撞事故，市场监管总局会同国务院安委会办公室、国务院国资委联合约谈华侨城集团。

　　约谈指出，此次安全事故造成多人受伤，暴露出安全主体责任落实不到位、安全管理不善、风险防控不力、事故信息上报不准确等问题，造成不良社会影响，教训极为深刻。要举一反三，对下属游乐园开展全面隐患排查和整改，切实加强大型游乐设施等特种设备安全管理，坚决防范重特大事故发生，守牢特种设备安全底线，确保人民群众生命财产安全。

　　直至目前，深圳欢乐谷仍未重新开园。

　　一位深圳华侨城的年卡用户在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“欢乐谷的设备都很老了，维护的成本也比较高，之前我们也都知道这些情况，不过还是相信华侨城这种身份的企业会处理好。但是‘雪域雄鹰’这个事情还是给我敲响了警钟，以后我不会再去了。”

　　在业界人士看来，欢乐谷的安全事故是华侨城“失速”的缩影。即便从全局的角度，华侨城文旅也很难找回失去的那些年。

　　景鉴智库创始人周鸣岐在接受21世纪经济报道记者采访时表示，华侨城曾经是有标杆作品，但那都是“久远的事情”。“深圳锦绣中华、世界之窗和欢乐谷做得还是比较不错的，但是必须承认这是因为在深圳，一线城市做火这样的项目很正常。而且这些项目也都比较老，都是上世纪的事情了。”

　　周鸣岐续称，华侨城近年来在文旅方面虽然投资很多，但是呈现出来的作品都比较乏善可陈。“国内标杆的文旅企业，都还是有一些比较拿得出手的项目，但是华侨城这几年的项目比较难让人留下印象。而且，华侨城受到业绩表现的影响，后续的扩张也会比较乏力。”

　　两大主业发展前景未卜，华侨城进退维谷。

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责任编辑：韦子蓉